De realisatie van een wolkenkrabber verloopt volgens een vast stramien. Jeff Levine houdt zich persoonlijk bezig met de aankoop van terreinen. Dankzij een netwerk van contacten weet hij welke gebieden op het punt staan om een herbestemming te krijgen. “Timing is alles in dit vak,” merkt Tom op. “Soms is het beter om geluk te hebben dan om goed te zijn.” Als de kans groot is dat een project zal lukken, gaat het bedrijf op zoek naar een geschikte architect. Er ontstaat een intense samenwerking waarbij ze alles gedetailleerd overlopen, van het ruwe ontwerp van het gebouw tot de kleinste afwerking. De interieurarchitecten functioneren daarbij onafhankelijk van de ruwbouwarchitect. Elke fase brengt eigen uitdagingen met zich mee. “Neem bijvoorbeeld de vloer van een appartement,” legt Tom uit. “In een koopappartement kan je zowat elke houtsoort leggen. Als de nieuwe eigenaar krassen maakt door meubels te verslepen of op hoge hakken te lopen, is dat in principe niet meer ons probleem. Een huurappartement is een ander paar mouwen. Daar moet een vloer liggen die bestand is tegen voortdurende verhuizingen en die we gemakkelijk kunnen vervangen als het nodig is.” Tom betrekt trouwens ook MNS, de marketingagent van Levine Builders, bij de brainstormsessies met de interieurarchitecten. Het is namelijk belangrijk om appartementen te bouwen die zich van de concurrentie onderscheiden. “De hamvraag is hoe we een streepje voor krijgen met een appartement dat even duur en even groot is,” klinkt het. “Daarom kiezen we bijvoorbeeld niet voor een eiken vloer maar voor Amerikaanse notelaar. Niemand anders doet dat.”

Hoe het gebouw en de appartementen eruitzien, is echter niet het hele verhaal, benadrukt Tom. Waar het gebouwd precies gelegen is, zal ook mee bepalen of het project in de smaak valt bij de consument. Daarbij gaat het niet alleen om de afstand tot de plaats waar de mensen werken maar zeker ook om het gemak waarmee de mensen die afstand kunnen overbruggen. Leg Long Island City naast Williamsburg en je ziet het verschil meteen. De buurten grenzen aan elkaar en kijken over de East River uit op Manhattan, maar Long Island City biedt betere perspectieven voor projectontwikkelaars, meent Tom: “Vanuit Long Island City geraak je veel gemakkelijker in Manhattan. De buurt is een hub voor verschillende transportmiddelen, en dat trekt de mensen aan. Dat is ook logisch. Als je betaalt om ergens te wonen, dan wil je ofwel naar je werk kunnen stappen ofwel vlot de weg vinden naar het openbaar vervoer. En zonder klanten die betalen voor appartementen houdt het geen steek om een gebouw op te trekken.” Om die reden kan ook een natuurfenomeen een onverwachte invloed hebben op de vastgoedmarkt. In 2012 werd de Oostkust van de Verenigde Staten getroffen door orkaan Sandy, die enorme materiële schade aanrichtte en zeven tunnels onder de East River onder water zette. Nader onderzoek bracht aan het licht dat de Canarsie metrotunnel tussen Brooklyn en Manhattan dringend structurele herstellingswerken moet krijgen, wat betekent dat hij vanaf 2019 tijdelijk gesloten zal worden en pendelaars geen gebruik kunnen maken van de populaire L-lijn. “Er zijn alternatieven, zoals de ferry en andere bovengrondse transportmiddelen,” zegt Tom, “maar de kans is groot dat er op korte termijn een voelbaar effect zal zijn op de huur- en vastgoedprijzen. Op lange termijn zal dat effect echter ook weer verdwijnen.”

Tom Epstein - Levine Builders